古い抵当権抹消（休眠担保権抹消） | 司法書士行政書士日暮里上野法務事務所-東京都荒川区

古い抵当権（休眠担保権）の抹消登記について

不動産登記簿謄本を見ると、古い抵当権や根抵当権、地上権、賃借権がそのまま残っていることがあります。

例えば、過去に不動産に設定した抵当権の相手方の行方が分からず放置されたままになっていたり、抵当権に関する書類を紛失していたり、相続で引き継いだ不動産の登記簿謄本を見ると昔の抵当権が残っており当時の事情が分からないなど、様々な理由で、登記が残っていることがあります。

こうした古い登記は自動で抹消されることがないため、時間が経つとどんどん抹消するのが難しくなります。このため、早めに古い抵当権などは抹消手続きを行うことをお勧めします。

古い抵当権（休眠担保権）が残るデメリット

完済した抵当権、存続期間の満了した地上権などは、原則、共同申請で抹消しますが、これら登記を抹消しないでいると、時間の経過により、登記の相手方の行方が分からなくなったり、必要な書類が見つからなくなったり、当時の当事者から不動産が継承され登記の内容自体が不明になって、ますます古い抵当権などが抹消が困難になります。

古い抵当権や根抵当権、地上権、賃借権などが残っていると、次のようなデメリットが生じるため、速やかに抹消手続きをする必要があります。古い抵当権や地上権などは、自動で抹消されないため、早めに抹消する必要があります。

売却時に買主が見つからない
買主が見つかっても購入時に買主が住宅ローンを組めない
不動産を担保に借り入れができない
抹消手続のための所在調査や手続きに時間がかかる
不動産の相続や贈与の話し合いがまとまらない

古い抵当権（休眠担保権）などの抹消方法

古い抵当権や地上権などは、自動で抹消されません。原則どおり共同申請で抹消するか、相手方の所在等が不明な場合は、供託や裁判所手続きにより抹消を行います。

抵当権者との共同申請（原則・共同申請）
抵当権者やその相続人が判明している場合は、原則として共同で抹消登記を申請します。何十年も前の抵当権の場合は、抵当権者と連絡が取れないなどの理由からこの方法は使えません。
弁済証書による抹消（特例・単独申請）
抵当権者が行方不明の場合に、借り入れなどの被担保債権が弁済されたことを証明する文書がある場合は、単独で抵当権の抹消登記が可能です。
除権決定による抹消（特例・単独申請）
抵当権者が行方不明な場合に、裁判所に公示催告を申し立てをして、除権決定を得ることができたときは、単独で抵当権の抹消登記が可能です。存続期間の満了した地上権、賃借権などに対しても除権決定を得ることができたときは、単独で、地上権、賃借権の抹消登記が可能です。
弁済供託による抹消（特例・単独申請）
抵当権者が行方不明の場合に、借り入れなどの被担保債権の弁済期から２０年が経過しているときは、被担保債権の元本、利息、損害金の全額を供託することによって、単独で抵当権の抹消登記が可能です。
裁判による抹消（特例・単独申請）
抵当権者が行方不明の場合に、裁判所に対して、所有権に基づく妨害排除請求による抵当権抹消の訴えをし、請求が認められれば、単独で抵当権の抹消登記が可能です。地上権、賃借権などに対して妨害排除請求による抹消登記の訴えができる場合もあります。
解散から３０年経過した法人の担保権の抹消（特例・単独申請）
抵当権者である法人が解散して３０年が経過し、被担保債権の弁済期から３０年を経過している場合に、清算人の所在が不明な場合は、単独で抵当権の抹消登記が可能です。