不動産登記

不動産登記の書類作成と申請代理

あなたの不動産の登記は大丈夫ですか？

不動産に関する契約をしたり、権利者の変更があったときは、すみやかに不動産登記をしましょう。不動産登記はまさかの時に備えて、あなたの権利を守ります。 このような場合はちゃんと不動産登記を済ませましょう。

• 家を建てた
• 不動産を売買した
• 相続で不動産を取得した
• 住所の変更をした
• 結婚して名前が変わった
• 夫婦間で不動産の贈与した
• 不動産の生前贈与を受けた
• 離婚をして不動産の財産分与を受けた
• お金を貸して不動産の担保をつけた
• 抵当権のある借り入れを全て完済した

不動産登記をせずに放置していると、あなた以外の第三者が不動産の権利を主張してきた場合に、あなたが負けてしまうかもしれません。

不動産に関する契約したり、名義人の変更があったときは早めに不動産登記をしましょう。

不動産登記をする理由

一般的に、不動産についての権利変動（所有者が変わる、抵当権が設定されるなど）があると、法務局に不動産登記を申請します。

この理由はなぜでしょうか？

もし、あなたが土地、建物などの不動産を購入したとしましょう。その不動産が自分のものであると思っていても、ある日突然、見知らぬ第三者がこの不動産は私のものであると主張してきたとします。あなたも第三者も不動産の所有権を主張するわけですからもちろん裁判などの争いになります。

ここで所有権を主張する第三者がこの不動産の不動産登記簿を取り出し、「もし、この不動産の登記簿の所有者があなたの名前に名義変更されていたら、この不動産の所有権があなたに移っているのが分かるので私は購入しなかったはずだ。しかし私はこの登記簿があなたの名前になっていないから購入したのだ。」と、善意の主張をしてきた場合、あなたは裁判で負けて不動産を失ってしまう可能性があります。

つまり不動産登記は、あなたの権利を守るためにあるのです。ですから、自分の権利を保全するためには、不動産登記を申請して、自分の権利を第三者に公示しなければなりません。

不動産登記は自分で申請することもできます。ですが、申請内容の不備によって将来的に第三者との争いを起こさないためにも、専門家である司法書士に依頼すべきであるといえます。

まだ不動産登記がお済でない方は、自分の権利を守るために速やかに登記申請をされることをお勧めします。

どのようなときに不動産登記を申請すべきか

不動産登記は不動産の権利関係の変動があったときに申請します。

1.建物を建てたとき

不動産の表題登記、および所有権保存登記が必要です。新築の建物の場合はまず表題登記をつくり、その後に権利者の名前を不動産登記の権利部に所有権保存登記によって登記します。

2.不動産を売買したとき

売買を原因とする所有権移転登記が必要です。不動産の売主から買主への不動産の名義変更登記になります。通常は、代金の支払いと同日に登記申請を行うことが多いです。

3.相続で不動産を取得したとき

相続登記による所有権移転登記が必要です。亡くなられた方から相続人への不動産の名義変更登記をします。遺言書、遺産分割協議、法定相続の相続方法によって手続きが異なります。

4.引越しをして住所が変わったとき

所有権登記名義人住所変更登記が必要です。現在、不動産登記簿に載っている名義人の住所を変更する登記です。

5.結婚をして苗字が変わったとき

所有権登記名義人氏名変更登記が必要です。現在、不動産登記簿に載っている名義人の氏名を変更する登記です。

6.夫婦間で不動産の贈与をしたとき

贈与を原因とする所有権移転登記が必要です。不動産を譲り渡した方から譲り受けた方への不動産の名義変更登記になります。贈与税の特別控除を利用したときなどによく利用されます。

7.親子間で不動産の生前贈与をしたとき

贈与を原因とする所有権移転登記が必要です。不動産を譲り渡した方から譲り受けた方への不動産の名義変更登記になります。連年贈与や相続時精算課税を利用したときなどによく利用されます。

8.離婚をして不動産の財産分与を受けたとき

財産分与を原因とする所有権移転登記が必要です。不動産を譲り渡した方から譲り受けた方への不動産の名義変更登記になります。財産分与の対象不動産は離婚協議書などに記すとトラブルになりません。

9.お金を貸して不動産に抵当権を設定するとき

抵当権の設定登記が必要です。金銭の貸主が、差し入れられた不動産担保に抵当権を設定するものです。抵当権を設定しておかないと、競売があっても優先弁済権を主張できません。

10.抵当権のある借り入れ（住宅ローンなど）を全て完済したとき

抵当権の抹消登記が必要です。すでに設定されている不動産の抵当権を抹消するものです。抵当権の抹消を長年放置すると、相続が発生し利害関係人が増えたり、抵当権者に合併、倒産が生じて、簡単に抹消ができなくなります。

不動産登記の申請に必要な書類

不動産登記は、物権変動の過程を忠実に公示するため、その権利変動の原因によって準備する書類が異なってきます。各登記において一般的に必要な書類は次の通りです。

1.新築建物の所有権保存登記

住民票、住宅のための減税をうけるときは住宅用家屋証明書、法人の場合は３か月以内の資格証明書、委任状

2.売買による所有権移転登記

売買契約書や売渡証書など、登記識別情報や登記済証、買主の住民票、売主の３か月以内の印鑑証明書、法人の場合は３か月以内の資格証明書、委任状、固定資産評価証明書

3.相続登記による所有権移転登記

亡くなった方の出生から死亡までの除籍謄本、亡くなった方の本籍地の記載のある住民票除票、相続人の戸籍謄本、相続人の住民票、遺産分割協議によるときは遺産分割協議書と印鑑証明書、委任状、固定資産評価証明書

4.引越しによる所有権登記名義人住所変更登記

住民票、法人の場合は３か月以内の資格証明書、委任状

5.氏名変更による所有権登記名義人氏名変更登記

戸籍謄本、委任状

6.法人の商号変更による所有権登記名義人名称変更登記

法人の登記事項証明書、３か月以内の資格証明書、委任状

7.贈与を原因とする所有権移転登記

贈与契約書、登記識別情報や登記済証、譲り受け人の住民票、譲り渡し人の３か月以内の印鑑証明書、法人の場合は３か月以内の資格証明書、委任状、固定資産評価証明書

8.離婚による財産分与を原因とする所有権移転登記

離婚協議書、戸籍謄本、登記識別情報や登記済証、譲り受け人の住民用、譲り渡し人の３か月以内の印鑑証明書、委任状、固定資産評価証明書

9.抵当権や根抵当権の設定登記

抵当権設定契約書、登記識別情報や登記済証、不動産所有者の３か月以内の印鑑証明書、法人の場合は３か月以内の資格証明書、委任状

10.お借り入れ（住宅ローンなど）の完済による抵当権の抹消

抵当権解除証書、登記識別情報や登記済証、法人の場合は３か月以内の資格証明書、委任状

これらの書類は当事務所にご依頼頂くことで収集、作成することができます。書類の準備がご面倒な方はお気軽にご相談下さい。

旧権利証と登記識別情報

・登記識別情報とは

不動産登記の申請のうち、所有権の取得、抵当権の取得の場合などでは、登記完了後に法務局より登記識別情報が発行されます。これはいままでの権利証（登記済証）と同じく重要なものになりますので、取り扱いに充分な注意が必要です。

過去の不動産登記においては、権利証とよばれる登記済証が交付されていました。この登記済証を持参することにより不動産の権利者であると認識され、不動産の処分ができてしまうため、不動産の権利者は登記済証が盗難にあわないよう大切に保管してきました。
その後、平成16年の不動産登記法の改正により、これまでの登記済証に代わり登記識別情報が発行されるようになりました。現在では、不動産の所有者であることの証明であった登記済証に代わり、この登記識別情報が不動産の所有者であることを証明するための情報として、不動産取引ではとても重要なものとなっています。

・登記識別情報の内容と重要性

登記完了後に法務局より発行されるこの登記識別情報は、12桁のパスワードで構成され、その不動産の権利者しか分からないように目隠しがされています。
このため、登記識別情報のパスワードを知っているということは、その不動産の権利者であるとの認識がなされ、不動産の処分ができることになります。

このように登記識別情報は、現在の権利証と同じ役割を果たしているため、この登記識別情報が盗難にあわないように大切に保管する必要があります。

なお、現在の法令では、この登記識別情報の盗難防止のために、この登記識別情報のパスワードを失効させる手続きをとることもできます。ただし、一度失効させると再発行ができないため、その後に不動産の処分を行うときは、司法書士が本人確認情報を作成し、不動産を処分することになります。

登記識別情報に関する詳しい内容は、当事務所にお問い合わせください。

不動産登記のご相談は

まずは、お電話またはメールにてお問い合わせ下さい。ご予約により土曜、日曜、深夜のご相談も承っております。

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当事務所では相談専用無料ダイヤルをご用意しております。０１２０－５５４－５５９までお電話ください。予約制でのご相談の受け付けております。ご予約後、ご来所日にご持参頂く書類をご案内いたします。

※遠方のお客様については出張での相談も受け付けております。また、メールでのお問い合わせについては２４時間受け付けておりますので、ご利用ください。翌営業日にご連絡させて頂きます。

ご相談当日、司法書士が内容を伺います

司法書士が誠実、丁寧に対応いたします。ご相談内容により、事前にご持参頂くようご案内した書類などがありましたら、それらも確認をさせて頂きます。

なお、司法書士は法令により本人確認義務が定められていますので、当日は運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなど本人確認書類の確認をさせて頂きます。

お客さまのご依頼内容を伺ったうえで、国に納付する登録免許税、実費、報酬などの説明を丁寧に分かりやすくご案内します。

登記書類作成と法務局での不動産登記申請

司法書士が申請する登記に合わせて、必要な書類をご案内し、不動産登記の申請に必要な書類一式をお預かりします。全ての書類の確認を済ませた後、司法書士が法務局に不動産登記を申請します。

不動産登記完了書類のご返却

不動産登記が無事完了致しましたら、ご連絡を差し上げます。また、不動産登記により交付されました書類、不動産登記申請のためにお預かりした書類のうち原本還付された書類などをお渡し致します。